Преимущественное право покупки и отказ от него в практике отчуждения недвижимого имущества
Много объектов недвижимости принадлежит гражданам на праве общей долевой собственности. Общая собственность может возникнуть в результате совместного строительства или покупки, получения несколькими лицами по договору дарения, в порядке наследования и по иным основаниям, предусмотренным законом (например, в связи с приватизацией жилого помещения). На практике наиболее часто возникает ситуация, когда встает вопрос о соблюдении преимущественного права покупки при продаже доли в праве собственности на жилой дом или квартиру либо при отчуждении комнаты в коммунальной квартире.
В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов». Устанавливая это ограничение права собственника на свободное распоряжение своим имуществом, законодатель исходит из того, что реализация гражданами этого права не должна нарушать права других лиц — а именно — других собственников, ведь они могут быть заинтересованы в приращении своих долей и им может быть не все равно кому продать свою долю. Кроме того, таким образом происходит согласование интересов всех владельцев долевой собственности. Для соблюдения этого права продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу.
Пунктом 6 статья 42 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. Извещение о продаже доли в праве общей собственности направляется остальным участникам общей долевой собственности либо собственникам других комнат в коммунальной квартире обязательно в письменном виде с указанием цены и всех других условий, на которых она продается. Доказательством такого извещения могут служить ответы собственников на извещение продавца, свидетельство нотариуса о передаче участникам общей долевой собственности заявления продавца.
Если остальные участники общей собственности (собственники других комнат в коммунальной квартире)откажутся от преимущественного права покупки отчуждаемой доли в праве (комнаты) или не приобретут продаваемую долю (комнату) в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже. Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу.
При продаже доли постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Срок исчисляется с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о состоявшейся продаже доли с нарушением его права.
Пунктом 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цен и других условий, на которых продает ее.
К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация прав на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом для остальных участников долевой собственности.
В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки дома, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Споры между участниками долевой собственности, возникающие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
Главный специалист-эксперт
Старооскольского отдела Управления
Федеральной регистрационной службы
по Белгородской области
Р.В. Межуев
