Долевое участие в инвестировании строительства жилья
Инвестирование гражданами строительства жилья на Белгородчине – довольно распространенный способ улучшения жилищных условий. Юридически это оформляется договором долевого участия или инвестиционным договором.
С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
Данный закон регулирует отношения граждан и юридических лиц, связанные с привлечением денежных средств этих лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (гаражи, объекты предпринимательской деятельности, торговли, культуры, здравоохранения, общественного питания и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения) на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Следует отметить, что действие этого закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного закона, т.е. после 1 апреля 2005 г.
В соответствии с этим федеральным законом по договору участия в долевом строительстве выступают две стороны, одна из которых застройщик, другая сторона – участник долевого строительства. Пункт 1 статьи 4 данного закона указывает на то, что застройщик обязуется в срок, предусмотренных договором, построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Причем застройщик может осуществить строительство как своими силами, так и с привлечением других лиц. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию объектов недвижимости.
Существенным моментом Федерального закона является заключение договора в письменной форме с обязательной государственной регистрацией, который считается заключенным с момента такой регистрации. Законодатель тщательно прописывает все элементы подобного договора (предмет, сроки застройки, цену договора, гарантийный срок на объект долевого участия, риск случайной гибели и т.д.).
Немаловажно и то положение Федерального закона, где четко прописана цена договора, платежи, неустойка (пени), а также ответственность за нарушение обязательств по договору. Федеральный закон обязывает определить срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, гарантии качества, предусмотренные договором, процедуру передачи объекта долевого строительства, а также случаи одностороннего отказа от исполнения договора, уступку прав требования по договору.
Особенно тщательно в ФЗ прописано «исполнение обязательств по договору» и процедуры «обеспечения исполнения обязательств по договору», которые завершаются государственной регистрацией права собственности на объект долевого строительства. При этом законодатель выделяет некоторые особенности государственной регистрации договора и уступки прав требований по договору. Разграничение договоров по субъектному составу дает возможность выявить особенности обращения взыскания на предмет залога, которые дисциплинируют участников данной категории договоров, так как «при обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатель в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом в соответствии с ч.4 ст.13 ФЗ». Кроме того, законодатель прописал особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, что немаловажно: при недостатке денежных средств, определении очередности участников долевого строительства и других залогодержателей, зачислении в депозит нотариуса денежных средств до даты проведения публичных торгов.
Когда при строительстве многоквартирного дома принимается вопрос о застройке, то немаловажен вопрос об использовании застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору долевого строительства согласно целевому назначению, т.е. на нужды проектной документации с обязательной информацией о застройщике, информацией о проекте строительства, а также об особенностях рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Такая конструкция ФЗ позволяет надлежащим образом прописать все необходимые требования государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) объектов недвижимости, вплоть до обращения в суд с заявлением в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства. Что касается земли, то следует отметить два очень важных момента:
— Согласно п.1 ст.3 застройщик обязан получить в установленном порядке разрешение на строительство, произвести опубликование и (или) размещение проектной документации, государственную регистрацию права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома или иных объектов недвижимости, после чего вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства.
— В соответствии с п.1 ст. 13 в обеспечение обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости.
Главный специалист Старооскольского отдела
Управления Федеральной регистрационной Службы
по Белгородской области
Е.А. Исаенко
