Аксиомы регионального городского жилищного строительства
Сегодня следует отметить повсеместное нарастание в регионах тенденций отказа от многоэтажного, особенно крупнопанельного домостроения, которое последние 30 лет составляло основу жилищного строительства. Снижение этажности строительства и переход преимущественно на 24х этажную жилую застройку давно идет в развитых странах.
Следует отметить, что государственная целевая программа «Жилище» в России на ближайшие годы устанавливает проведение такой градостроительной политики, при которой для городов с населением до 500 тыс. человек малоэтажное строительство должно составлять более 50 % от общего объема вводимого жилья.
Естественно, при этом должна быть обеспечена требуемая нормами плотность городской застройки. Этим условиям усадебное, коттеджное (элитарное) строительство, преимущественно развиваемое в регионах, удовлетворить не может. Выход здесь в применении хорошо изученных, известных, разработанных архитектурнопланировочных решений генеральных планов малоэтажной плотной застройки (линейноблокированных, ковровых, ячеистосотовых и др.). Планировки домов допускают иметь небольшой участок земли, внутренний дворик, зеленую зону размером для высокоплотной застройки, как правило, не больше 5060 кв. м при каждой квартире. Следует отказаться также от свободной планировки генеральных планов жилых районов, а перейти на давно известную квартальную застройку.
Коттеджное, усадебное строительство является частным случаем малоэтажной городской и скорее является пригородной застройкой. В грядущих условиях высокой платы за городскую землю такое жилье будет доступно пока 23 % населения. Поэтому разговор в статье не о коттеджном строительстве.
Преимущества малоэтажной, высокоплотной жилой застройки городского типа по сравнению с многоэтажной, независимо от типа зданий (панельных, кирпичных, монолитных т.д.), очевидны для пользователей. Однако в своей глубине они очевидны также для инвесторов, для проектировщиков (особенно архитекторов), для строителей, для специалистов жилищнокоммунального хозяйства, для нормального общества в целом. Поэтому напомним о них.
Первое и исходное, так называемое, функциональное преимущество – создание здоровой среды обитания, проживания людей. Только семейный дом, квартира, приближенная к земле, способны развивать физически и психических полноценных детей и граждан, а также помочь им найти правильные духовные и нравственные ориентиры. Проявление отчужденности, агрессивности, потерянности людей в нашем обществе, как показывают исследования психологов, во многом связаны с различной степенью дискомфортности их постоянного проживания в многоэтажных домах. Форма собственности может быть разная: частная, коллективная, муниципальная. Наиболее приемлемой считаем для подобных домов коллективную собственность на основе создания товариществ по застройке и эксплуатации жилья. При мощной поддержке государства (ипотечный кредит, субсидии, льготы по налогам и др.), а также предприятий и организаций. Это жилье для так называемого «среднего» класса, к которому следует отнести большинство жителей регионов.
Малоэтажные дома резко повышают безопасность проживания на случай стихийных бедствий, пожаров, чрезвычайных обстоятельств и т.п. Упрощаются условия содержания, технического обслуживания, ремонта, реконструкции, а при полном физическом износе – перестройки, сноса, утилизации зданий.
Существенно может быть улучшена тепло и шумозащита, инсоляция и сопротивление перегреву в летнее время, улучшен температурновлажностный режим помещений. Применение новых систем инженерного оборудования позволит повысить надежность, экономичность, качество применения систем теплоснабжения, водопровода и канализации, вентиляции и др. Особое место займет развитие и внедрение так называемых локальных и автономных систем жизнеобеспечения. Ориентиром здесь является идея строительства экологически чистого дома с низким потреблением тепловой энергии. Эти вопросы достаточно хорошо изучены и проработаны до конкретных конструктивных решений.
Возможности формировать разнообразную городскую среду создают уникальные условия для творчества архитекторов, художников, дизайнеров в соответствии с законами гармонии, красоты и интересов города и граждан.
Эффективность достижения поставленных целей будет возможна в случае переориентации в строительстве на применение менее энерго и материалоемких, низкомарочных, «теплых» конструкций и материалов, соответствующих требованиям 24 этажной застройки (дерево, гипс, пенобетон, облегченный кирпич, арболит, фибролит и др. материалы и композиты) . Снижение нагрузок в малоэтажном доме и особенности конструктивных решений позволяют максимально снизить применение тяжелого бетона и железобетона. Это замечание касается, в первую очередь, надземной части зданий стен, перекрытий, крыш. Ориентация нужна на новые и, в основном, отечественные материалы и конструкции кровель, полов, окон, дверей, пеСледует внедрить соответствующие этим материалам технологии изготовления конструктивных элементов и технологии строительного производства, которые, как правило, требуют широкого применения средств малой механизации, а, следовательно, значительно меньших энергетических и финансовых затрат, характерных при использовании традиционной техники большой грузоподъемности. Изменение инфраструктуры механовооруженности труда, применение средств малой механизации, а в перспективе и автоматизации является основой улучшения показателей труда рабочих.
Ориентиром в применении всего нового должно служить снижение себестоимости строительства, а, следовательно, повышение его эффективности. Применение облегченных несущих и ограждающих конструкций позволит в отдельных случаях снизить затраты по отношению к традиционному строительству в 1,52 раза. Ожидается, что стоимость кв. м общей площади будет не дороже и даже меньше стоимости жилья в многоэтажных домах.
Могут возникнуть возражения в связи с невозможностью добиться применяемой плотности многоэтажной застройки (около 400 человек на гектар). Но достичь плотности 250 и даже 300 человек на один га – вполне реальная задача, и такие решения существуют, только требуется очень тщательная вариантная проработка проектных решений.
Можно предложить перспективное соотношение жилищного строительства для города следующее: малоэтажное – 6070 %, многоэтажное – 3040%. Данное соотношение, на наш взгляд, закладывает хорошие градостроительные возможности для проектировщиков, в том числе позволит более дифференцированно учитывать подходы к плотности застройки.
Следует особо отметить, что демографическая, социальноэкономическая, экологическая, национальная безопасность страны требует развития целевой программы расселения городов и возрождения брошенных территорий. Политика малоэтажной жилой застройки способствует программе расселения, а также подъема сельской местности.
Особая роль должна отводиться строительной науке. Известно, что в нормально функционирующем производстве до 10 % доходов тратится на внедрение, разработку научнотехнических достижений в целях повышения эффективности его деятельности. У нас в стране ранее эти расходы планировались. Стратегические и тактические задачи внедрения малоэтажного жилищного строительства просто невозможно будет осуществить без соответствующего научнотехнического обеспечения. Это касается всех этапов техникоэкономического обоснования, проектирования, выбора материалов, технологий, обучения кадров, организация управления проектом в рыночных условиях, отслеживания процессов строительства. Следует особо подчеркнуть, что существующие научнотехнические наработки на сегодняшний день позволяют сконцентрироваться в основном на их внедрении и системной увязке в соответствии с местными условиями.
Комплексное решение указанных вопросов можно рекомендовать начать на базе экспериментальной застройки показательного жилого квартала в городе. Заказчиком может быть любая структура, имеющая юридические права и возможности организовать инвестиционный процесс. Источники финансирования могут быть разные. И в первую очередь – на основе развития схем ипотечного кредитования. Возможно также бюджетное финансирование проекта в рамках областной и государственной программы «Жилище». Подрядчиков для строительства следует привлекать только на конкурсной основе, устраивая подрядные торги. Следует отметить, что Белгородская область находится на хорошем счету в вопросах жилищного строительства в целом, и этим обстоятельством следует воспользоваться.
Понятно, что успех жилищного строительства зависит от общей благоприятной социальноэкономической ситуации. И главным здесь является доход населения, который должен позволить выплачивать каждый месяц в среднем не менее 50 % стоимости 1 кв. м жилья. На сегодняшний день это около 8500 рублей. Достижение этого показателя и будет служить критерием эффективности политики руководства в достижении благоприятной социальноэкономической ситуации, а также самой возможности «раскрутить» ипотеку, другие формы инвестирования жилищного строительства в ближайшие годы. При этом само по себе жилищное строительство всегда было мощным локомотивом социальноэкономической стабильности и процветания, создания рабочих мест, платежеспособности населения. И этой работе следует придать особое значение в планах регионального развития.
Предложения статьи преследуют целью привлечь внимание специалистов и общественности к проблеме, которая, по существу, касается всех граждан. Финансовый механизм, правовое обеспечение, положительный результат в малоэтажном жилищном строительстве во многом зависит от понимания, благожелательного отношения, воли, энергии руководителей всех рангов, заинтересованных и ответственных в решении проблемы. В своей сущности предложения направлены создание условий экономически выгодного строительства, на возвращение к здравому смыслу в строительстве жилья, к возрождению исторически давно известной малоэтажной застройки в новых условиях, в первую очередь, в интересах людей, создания достойной жилой среды в городе.
Не менее актуальной проблемой является сохранность, реконструкция, капитальный ремонт, энергосбережение существующего жилья. Но эта тема требует отдельного рассмотрения.
Ю.Г. Лосев, зав. кафедрой
Промышленного и гражданского строительства
СТИ МИСиС
